서울 경매 아파트 2차 낙찰자 4명 중 1명, 1차보다 비싸게 샀다

[SNS 타임즈] 케이알케이의 부동산 경매 AI 분석 서비스 옥트는 올해 1~10월 처음 경매에 나온 서울 법원경매 아파트를 같은 단지 실거래가와 비교해 분석한 결과를 10일 발표했다.

분석 결과, 감정가가 시세보다 낮은 아파트를 한 번 유찰된 뒤 2차 기일에 낙찰받은 사람 4명 가운데 1명(25.9%)은 1차 기일 최저입찰가보다 비싸게 낙찰받은 것으로 나타났다.

감정가가 시세보다 낮은 서울 경매 아파트를 2차 기일에 낙찰받은 54명 가운데 14명(25.9%)은 1차 기일 최저입찰가보다 비싸게 낙찰받은 것으로 나타났다(2026년 1~10월 서울 아파트 신건, 옥트 집계)

분석 대상은 1월 21일부터 10월 27일까지 1차 매각기일이 열린 서울 아파트 가운데 같은 단지에 최근 실거래가 있는 376건이다. 이 가운데 194건(51.6%)은 감정가가 시세보다 낮았다. 처음 경매에 나온 물건의 최저입찰가는 감정가와 같다.

감정가가 시세보다 낮은 아파트는 1차 기일에 44.8%(194건 중 87건)가 낙찰됐다. 감정가가 시세와 같거나 높은 아파트의 1차 기일 낙찰률 4.4%(182건 중 8건)의 10배다. 1차 기일 낙찰가는 중앙값 기준 시세의 97%였다.

감정가가 시세보다 낮은데도 1차 기일에 유찰된 아파트는 2차 기일에 68.4%(79건 중 54건)가 낙찰됐다. 서울 법원은 유찰될 때마다 최저입찰가를 20%씩 낮춘다. 그런데 2차 기일 낙찰자 54명 가운데 14명(25.9%)은 1차 기일 최저입찰가보다 비싸게 낙찰받았다. 1차 기일에 최저입찰가로 입찰했다면 더 싸게 살 수 있었던 셈이다.

2차 기일 낙찰가는 중앙값 기준 1차 기일 최저입찰가의 93%, 시세의 88.5%였다. 최저입찰가는 20% 내려갔지만 낙찰가는 1차 기일 최저입찰가보다 7% 낮은 데 그쳤다.

케이알케이 권익성 대표는 “감정가가 시세보다 낮은 서울 아파트는 한 번 유찰되면 최저입찰가가 크게 내려가 입찰자가 몰리고, 경쟁 속에 낙찰가가 다시 1차 기일 가격 근처까지 올라간다”며 “유찰을 기다리는 것만이 답은 아니고, 시세보다 충분히 낮다면 1차 기일 입찰도 따져 볼 만하다”고 말했다.

경매 물건의 감정가와 최저입찰가는 법원 공고에 나오지만, 같은 단지의 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 따로 찾아 면적을 맞춰 비교해야 한다. 옥트는 경매 아파트마다 같은 단지·비슷한 면적의 최근 실거래로 낸 시세와 AI가 계산한 예상 낙찰가를 함께 보여준다. 검색에서는 ‘시세보다 20% 이상 낮음’, ‘시세보다 30% 이상 낮음’ 조건으로 물건을 골라 볼 수 있고, 목록의 물건 사진 위에는 ‘시세보다 ○% 낮아요’가 표시된다.

권 대표는 “입찰하려는 사람이 가장 먼저 묻는 것이 ‘시세보다 얼마나 싼가’와 ‘얼마에 낙찰될까’인데, 옥트는 이 두 가지를 물건 화면에서 바로 보여 주는 데 집중했다”고 설명했다. 지역별·물건 종류별 낙찰가율 통계는 가입 없이 볼 수 있다.

※ 집계 기준

· 대상: 2026년 1월 21일~10월 27일에 1차 매각기일이 열린 서울 법원경매 아파트 신건(중복 사건 제외) 680건 가운데 같은 단지에 1차 기일 전 6개월 안의 실거래가 있는 376건

· 시세: 1차 기일 전 6개월 동안 같은 단지·전용면적 ±3㎡ 아파트 매매 실거래가의 중앙값(해제·지분 거래 제외)

· 낙찰률: 매각기일 결과가 매각인 건수 ÷ 매각·유찰 건수. 2차 기일은 11월 6일까지 열린 기일

· 출처: 대법원 법원경매정보 공개 자료, 국토교통부 실거래가 공개 자료

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