대항력 포기 조건 붙은 경매 주택, 낙찰률 1.6배 더 높아

[SNS 타임즈] 부동산 경매 AI 분석 서비스 옥트는 2026년 10월 1일~27일에 매각기일을 거친 법원경매 주택 1만3120건의 매각물건명세서 기재 내용을 분석한 결과, 대항력 포기 조건이 기재된 주택의 낙찰률이 39.5%(759건 중 300건)로 대항력 있는 임차인이 있는 주택(25.3%, 6241건 중 1582건)의 1.6배 수준이었다고 28일 밝혔다.

평균 응찰자 수도 각각 4.16명과 2.99명으로, 대항력 포기 조건 주택이 1.2명 많았다.

대항력 있는 임차인이 있는 주택은 권리관계와 배당 결과에 따라 매수인이 임차보증금 중 배당되지 않은 금액을 인수할 수 있다. 대항력 포기 조건은 임차인 또는 임차보증금 반환채권을 넘겨받은 주택도시보증공사 등이 대항력을 포기한다는 내용이 매각물건명세서에 기재된 경우를 말한다. 다만 조건이 기재돼 있어도 매수인의 보증금 인수 여부와 범위는 해당 조건과 개별 권리관계에 따라 달라진다.

이런 조건은 등기부에는 나오지 않고 매각물건명세서의 비고란과 특별매각조건 문장 안에 적혀 있다. 10월 1일~27일에 매각기일을 거친 법원경매 물건만 총 2만6669건으로, 입찰자가 물건마다 서류를 찾아 읽기는 쉽지 않다. 옥트는 물건마다 매각물건명세서·등기부·현황조사서를 모아 AI로 임차인의 전입일·확정일자·배당요구 여부와 대항력 포기 같은 조건을 한 화면에 정리한다. 이번 집계도 옥트가 정리해 둔 명세서 기재 내용을 바탕으로 했다.

같은 기간 임차인이 없는 주택(2720건)의 낙찰률은 30.9%, 임차인은 있지만 대항력이 없거나 확인되지 않은 주택(3400건)은 26.2%였다. 평균 응찰자 수는 각각 5.07명과 3.68명이었다.

월별로 보면 차이는 최근 두 달 사이에 벌어졌다. 대항력 포기 조건 주택의 낙찰률은 7월 25.0%로, 대항력 있는 임차인이 있는 주택(27.5%)보다 낮았으나 9월 34.1%(24.2%), 10월 1일~27일 39.5%(25.3%)로 높아졌다. 이 가운데 주택도시보증공사가 대항력을 포기한 주택의 낙찰률도 7월 27.1%에서 10월 1~27일 38.3%로 올랐다.

권익성 옥트 대표는 “주택도시보증공사 등이 대항력을 포기한 물건은 보증금 인수 부담이 적다는 점이 입찰자들 사이에 알려지면서 응찰이 늘어나는 것으로 보인다”며 “다만 포기 조건의 범위는 물건마다 달라 매각물건명세서 원문을 꼭 확인해야 한다”고 말했다.

이어 “매각물건명세서 한 줄에 따라 낙찰자가 인수할 금액이 달라지는데, 한 달에 2만 건이 넘는 물건의 서류를 입찰자가 모두 읽기는 어렵다”며 “옥트는 흩어진 서류를 한곳에 모아 입찰 전에 확인할 근거를 보여 주는 데 집중하고 있다”고 덧붙였다.

옥트에서는 법원경매와 온비드 공매 물건을 지역·종류별로 검색하고, 물건마다 등기부·매각물건명세서·실거래가를 한 화면에서 볼 수 있다. 회원은 물건별 AI 권리 점검 요약과 예상 낙찰가를 확인할 수 있고, 경매 용어나 물건에 대해 물으면 답하는 옥트AI도 쓸 수 있다. 무료로 가입하면 매달 등기부 조회·AI 권리분석 10회와 옥트AI 100건을 이용할 수 있다. 지역별·물건 종류별 낙찰가율 통계는 가입 없이 볼 수 있다.

옥트는 부동산 경매 경력 10년의 권익성 대표가 세운 케이알케이가 운영한다. 케이알케이는 과학기술정보통신부에 신고한 데이터 분석제공자(신고번호 2026-2190)다.

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