[추상(秋霜)논객 이상일 칼럼] 시장과 싸우는 정부, 재건축의 봄은 오는가?

[SNS 타임즈] 오랜 경제적 격언과 이재명 대통령의 신념이 정면으로 충돌하고 있다.

전자는 자유 시장경제의 효율성을 믿는 전문가들의 오랜 금언이고, 후자는 정책 의지로 시장을 통제할 수 있다는 현 정부의 자신감이다. 과연 정부는 시장을 이길 수 있을까?

과거 냉전 시절, 계획과 통제로 시장을 지배하려 했던 공산 진영이 자유 시장 경제 체제에 패배하며 무너진 역사는 '정부가 시장을 이긴다'는 주장의 한계를 여실히 보여준다. 경제학 원론의 기초인 '수요와 공급의 법칙'은 인위적인 규제만으로 깰 수 있는 대상이 아니기 때문이다.

역설적이게도 진보 정부가 들어설 때마다 아파트 가격은 폭등의 길을 걸었다.

노무현 정부 시절 2.5억 원이던 아파트가 5억 원으로, 문재인 정부 시절 6억 원이던 집값은 12억 원으로 치솟았다.

이재명 정부 출범 후 불과 1년 만에 12억 원대 아파트는 다시 15억 원을 상회하고 있다.

과거 노무현 대통령은 '부동산 투기와의 전쟁'을 선포했고, 문재인 대통령은 '주머니 속 강력한 대책'을 장담하며 28차례 규제를 쏟아냈으나 결과는 참담한 패배였다. 그럼에도 이재명 정부는 규제 완화를 주장하는 야권을 향해 도덕적 잣대를 들이대며 여전히 '정부 주도론'을 굽히지 않고 있다.

현 정부의 주택 정책 기조는 과거 진보 정부의 문법을 답습하고 있다. 2025년 10월, 수요 억제를 위한 강력한 대출 규제를 선제적으로 단행했고, 지난 1월 29일에는 수도권 역세권 자투리 땅을 모아 6만 호 공급 계획을 발표했다. 그러나 시장의 반응은 차갑다. 턱없이 부족한 물량에 '언 발에 오줌 누기'라는 평가가 지배적이다.

주목해야 할 점은 지난 10년간 수도권 주택 공급의 91%를 민간이 담당해 왔다는 사실이다. 공급 절벽을 해소하려면 결국 민간의 빗장을 풀어야 한다. 하지만 현 정부는 재건축을 '부자들의 돈잔치'로 치부하는 인식에서 벗어나지 못하고 있다.

현장의 상황은 더욱 절박하다.

우크라이나 전쟁 이후 원자재 값과 인건비가 폭등하며, 평당 450만 원 수준이던 공사비는 이제 1,000만 원 시대를 맞았다. 추가 분담금이 기존 아파트값에 육박하면서, 강남 등 극히 일부 단지를 제외하면 재건축은 사실상 '불가능한 사업'이 됐다. 기존의 재건축 성공 방정식이 완전히 깨진 것이다.

민간 공급을 되살리려면 분양가 상한제, 초과이익 환수제, 과도한 기부채납과 공공 시설비 부담 같은 대못 규제를 과감히 뽑아야 한다. 그러나 정부는 규제 완화가 집값 상승의 불씨가 될까 두려워 머뭇거리고 있다. 공급을 외면한 채 정부가 꺼낼 수 있는 마지막 카드는 결국 '세금'뿐이다. 보유세와 양도세 중과는 계층 간, 이념 간 갈등을 심화시키고 결국 '문재인 정부 시즌 2'라는 비판을 자초할 우려가 크다.

부동산과 교육은 대한민국 정부의 성패를 가르는 아킬레스건이다. 시장의 순리를 거스르는 규제 일변도의 정책이 계속된다면 건설 경기는 고사하고 건설 현장의 수많은 산업 일꾼들의 일자리는 더욱 메말라갈 것이다.

이재명 정부가 과연 시장과 공존하며 성공한 정부로 남을지, 아니면 다시 한번 시장에 패배한 정부로 기록될지, 그 갈림길은 '민간 공급 활성화'라는 결단에 달려 있다.

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