부동산 박사의 이슈 진단 ‘상가투자’

[SNS 타임즈] 부동산 투자 실패의 7할은 상가에서, 2할은 토지에서, 1할은 나머지 종목에서 나온다는 말도 있다.

▲ (자료 사진= 아파트 주변 도시밀집형 상가 모습)  © SNS 타임즈

최근 상가투자자들의 곡소리가 더욱 커지고 있어 우려되고 있다.

부동산 투자종목은 여러 가지로, 주거용부동산과 수익형부동산, 그리고 토지가 있다.

투자방법측면에서 경매나 공매가 별도로 존재하기는 하지만 경매나 공매 역시 주거용부동산과 수익형부동산 및 토지에 대해 경매, 공매를 하기 때문에, 결국 부동산투자는 아파트나 빌라, 단독주택 등으로 대표되는 주거용 부동산과 상가, 오피스텔 등으로 대표되는 수익형 부동산, 그리고 토지 등의 3가지 종목이 주가 된다.

그런데 실무에서 활동하며 상담이나 각종 강의 등을 통해 연간 1500여건이 넘는 많은 사례들을 직접 접하는 경험에 비춰보면, 최근들어 상가투자자들의 곡소리가 유난히 크게 들리고 있다.

대표적인 것으로 신도시나 택지지구 내 근린상가나 중심상가 등 신규상가를 분양 받아 상당한 금액의 자산손실을 보는 경우가 주를 이룬다. 멀쩡하던 전문직 집안에서 상가를 분양 받아 23억을 날린 의사부부는 물론이고 약국자리를 임대로 하지 않고 직접 분양 받아 운영하겠다고 고분양가 상가를 분양 받은 후 상가 가격하락 손실분 수억원은 물론이고, 영업이 안돼 폐업하는 약사, 한의사, 의사 등 전문직들만도 필자가 직접 접한 사례가 수십 여건이다.

여기에 기존 상가주택 등을 고가에 매수해 실익 없이 맘고생만 하다가 결국 매매가보다 수천만원에서 억단위 이상을 손해 본 후, 부동산 중개보수로 수천만원을 지불하고 나서야 겨우 팔고 빠져 나오는 경우도 많다.

상가를 소유하는 방법은 두 가지가 있다. 첫째, 내가 신규로 분양 받는 것과 둘째, 남이 가지고 있는 상가를 내가 구입하는 것이다. 상가를 상속받아 소유하는 3번째의 유형도 있지만 이번 논지와는 맞지 않으므로 세 번째는 논외로 한다.

그런데 이 두 가지 모두 투자과정과 결과들이 결코 녹록하지 않다. 신규상가는 대부분 신도시나 택지지구 등에서 분양을 하게 되는데 분양가가 상당히 높은 편이다.

거의 12년전쯤 천안 불당지구가 KTX 개통 호재 등으로 한창 분양 중일 때, 상가신규분양 투자를 한 투자자들이 적지 않았는데 현재 불당지구를 가보면 상권은 좋은 편이 아니다. 유흥업소위주로 형성되어있는데 당시 고분양가로 상가분양을 받은 투자자들은 상당한 어려움을 겪고 있는 분들이 적지 않다. 당시 필자가 부동산 실전투자에 입문한지 갓 3년여도 안된 초보시절의 관점에서 볼 때도 당시 높은 분양가에 임대료가 맞춰지는 상가가 과연 몇 개 점포나 될까? 하고 놀라움을 금치 못하면서 현장답사를 하던 기억이 새롭다.

반면, 아파트를 분양 받은 사람들은 어느 정도 재미를 보는 분들이 대부분이었다. 수년 전에 한창 분양을 했던 대전 도안신도시도 사정은 마찬가지고, 아직까지도 한창 분양 중인 세종시 역시도 겉보기에 분양 열기는 화려해 보이지만 막상 상권은 신통치가 않거나 식당들은 거의 주말에는 영업이 안되는 상가가 부지기수다. 커다란 상가빌딩에서 스타벅스 정도만 활황을 보이고 다른 상가들은 상당한 어려움을 겪고 있는 실정이다. 이렇다 보니 상가 분양자들도 고통스럽지만, 장사를 하는 임차인들 역시 장사가 신통치 않아 폐업하는 경우가 속출하는 등 상가투자와 상가임차인들 모두 상가투자 함정에서 어려움을 겪기는 매한가지인 양상이다.

수도권 경우에도 역시 사정은 만만치가 않다. 흥덕지구, 광교, 동탄2신도시들도 대부분 상가분양을 받고 상당한 손실을 맛본 투자자들이 숱하게 많다.

동탄1신도시의 경우 10년정도 지난 지금 시점에서 겨우 수지가 맞는 상가점포가 가끔씩 나오고 있기는 하지만 그 10년이란 기간은 너무나 긴 시간이고 상당한 투자자들이 중간에 곡소리를 내며 엑소더스한 경우가 수를 헤아리기조차 어렵다.

급기야 3-4년전에는 강남권 2기신도시 아파트 분양열기에 상가 투자자들이 몰리면서 상가 투자열풍도 생겨났는데 막상 분양가를 들여다보면 입이 떡 벌어지곤 했다. 위례신도시의 경우에는 1층상가 웬만한 점포 한개가 기본 10억이상~심지어 20억이 넘는 상가도 있다. 작은 빌딩이 아니라 상가 점포 하나 가격이 그 정도다.

장사가 어느 정도 잘돼야 해당 분양가에 맞는 임대수익률을 올릴 수 있을까 생각해보면 머리가 핑 도는 느낌을 받는다. 입주시점 상권형성이 미비한 신도시나 택지지구들의 초기 상황을 감안해 보더라도 상권형성에 대한 기대치에서는 더욱 더 투자측면에서 우려되는 부분이 많고 주의해서 꼼꼼하게 투자를 하는 것이 현명하다.

상가는 아파트나 오피스텔처럼 누군가 거주하는 기능이 전혀 없기 때문에 모든 투자가치나 투자수익률은 철저하게 상권과 임차료를 기준으로 매겨지는 100% 수익형 상품이다. 따라서 운좋게 서울 강남권 가로수 길처럼 대박이 나면 좋겠지만, 거의 대부분의 경우 신규상가를 분양 받고 대박을 내거나 적절한 수익을 내고 좋은 결과를 내는 투자자들을 찾아보기가 극히 어려운게 현실이다.

그렇다고 모든 상가가 다 나쁘다고 얘기하는 것은 아니다. 개별성이 강한 상가의 특성상 옥석을 철저히 가려 투자하면 좋은 결과를 내지 못한다는 법은 어디에도 없기 때문에 꼼꼼하고 세심한 분석과 발품이 필수일 것이다.

상가를 소유하는 두 번째 방법으로, 기존 상가를 구입하는 것은 쉽지 않은데 가장 큰 이유는 좋은 상가, 돈 되는 상가는 매물로 나오기 힘들다는 점 때문이다. 매물로 나오는 거의 대부분의 상가매물은 상가주인이 하다 하다 보유를 견디다 못해 어쩔 수 없이 내놓는 물건들이 대부분이라 기존 우량상가를 매수해서 대박을 내기란 극히 어렵다고 보면 된다.

입장을 바꿔서 생각하면 되는 것이다. 장사 잘되고 미래가치도 높고 월세도 팍팍 잘나오는 상가주인이 이런 상가를 팔아 치울 이유가 있겠는가? 상가를 중개하는 부동산에서는 “너무 좋은 상가인데 상가주인이 해외이민을 가야 해서...”라며 상가가 매물로 나온 이유에 대한 정당성을 확보하려 드는 경우가 많지만 좋은 상가를 보유하고 있는 대부분의 상가주인은 이민을 잘 가지 않는다.

장사가 잘되고 월세가 잘나와 상가 가치가 올라가는 알짜 상가가 매물로 나올 리가 만무한 셈이다. 물론 급한 사정으로 나올 수는 있겠지만 그 경우 대부분 부동산 선에서 매물이 소화되는 경우가 많아서 일반 상가 실수요, 투자자들에게 기회가 돌아가기는 여간 해서는 어려운 것이다.

그래서 상가투자가 어렵고 부동산투자 실패의 7할은 상가에서, 2할은 토지에서, 1할은 나머지종목에서 나온다는 말도 나오는 것이다. 운 좋게 상가로 돈 번 분들은 그야말로 천운을 받았다고 봐야 할 것이다. 간혹 아파트 인기가 아주 높은 지역(위례등)등에서 상가분양 열풍이 불어 초 고분양가 임에도 상가분양이 되는 경우가 있는데, 상가를 분양 받았다면 잔금치고 임대 줄 생각은 추호도 하지 말고 잠깐의 열풍과 상가 입주 전 막연한 기대치에 따른 약간의 프리미엄만을 받고 처분하는 것이 가장 좋다.

다만, 초기 프리미엄이 붙었다고 하는 것도 상가분양업체나 일부 부동산등에서 정보를 흘리는 수준으로 실제 프리미엄이 아닌 가짜 프리미엄(=사실상 조작된 프리미엄)인 경우가 많기 때문에 가급적 등기 치지 말고 신속하게 처분하고 나오는 것이 유리하다. 애초에 발을 잘못 디딘 상황이므로 최악의 상황을 피하면서 중간에 약간의 이익을 취하고 고분양 상가라는 함정에서 빠져나오는 것이 현명한 것이다.

필자는 조심스럽지만 당부하는 목소리로 상가투자(신규 분양상가, 기존상가 매입)는 신중에 신중을 기하는 것이 좋다고 말씀 드린다. ‘상가투자 잘못하면 상갓집 된다!’는 말(=2008년 필자가 쓴 저서에서 처음 사용한 말)을 강조하는 이유는 그 동안 노후에 상가에서 나오는 월세로 편하게 생활하겠다는 상가에 대한 환상이 거품이 많았다. 이로 인해 필자 실무적 사례에서는 상가투자자 100명이 넘는 사람들 중, 단 한 명도 돈을 벌지 못했으며 모두 평균 2억7천을 잃었고 최소 손실은 1억3천만원, 최대 손실은 28억원정도를 잃었다는 점을 너무나 잘 알고 있기 때문이다.

그래도 수익형이 좋아서 월세를 받아야겠다고 생각한다면 덩치가 크고 모든 것을 상권 하나에 의존해야 하는 리스크가 높은 덩치 큰 상가보다는 중소형 아파트를 여러개 나눠 분산 투자하는 편이 덜 위험하고, 중소형아파트는 누군가 들어와 임차해서 살기 때문에, 예컨대 장사가 안되고 상권이 침체되면 가격이 상가처럼 큰 폭으로 내려가는 일이나 장기간의 공실이 없고 리스크가 상당부분 방어된다. 상가 월세 받는 것에 한이 맺힌 분들이나 잘못된 정보로 상가투자를 잘못할 가능성이 높은 분들에게 아무리 상가투자 리스크를 강조해도 듣지 않는다. 이 경우에는 차라리 대기업일대 수요가 많은 지역의 중소형아파트로 나눠서 분산투자 하는게 유리하다고 상담하지만 상가에 대한 환상이 아직은 뿌리가 깊기 때문에 쉽게 상가투자 유혹에 넘어가 막대한 손실을 입고 2-3년후에 다시 내방해 곡소리를 내는 경우가 적지 않은게 사실이다.

그러나 후회해본들 이미 늦기 때문에 돌이킬 방도가 없다는 점이 안타까울 뿐이다. 2017년 3월 현재시점에도 2~3일에 한번 꼴로, 상가투자로 낭패 본 분들의 상담문의가 끝도 없이 이뤄지고 있다. 그만큼 상가투자는 위험한 것이기에, 옥석을 가려 투자하면 된다고 하는 너무나 교과서적이고 무책임한 조언은 상가투자에서는 하지 않는 것이 좋다.

100명이 투자해서 1~2명이 겨우 본전치기를 하거나 이익을 내고, 나머지는 대부분 손실과 타격을 보는 종목에 무모하게 들어갈 필요가 없다. 다른 대안이 없는 것도 아닌데 굳이 ‘부동산 투자자들의 大 공동묘지(=거대한 공동무덤)’로 불리는 상가분양이나 상가투자에 나설 이유를 찾기 어렵다. 주변에서 상가분양이나 상가투자를 권하는 사람이 있거나 거듭 상가투자 설명회나 상가투자 세미나에 참석하라고 권유하거나 재촉한다면 일단 멈칫하고 신중하라. 가급적 하지 않는 것이 좋다.

한편, 그나마 주거기능이라도 있는 상가주택은 순수 상가보다 리스크가 덜 한편이지만, 상가주택의 경우도 보통 10억원이 훌쩍 넘는 상가주택을 구입해 살게되면 그 동안 좋은 아파트 쾌적한 아파트에 살다 상가주택 꼭대기 층에 살면서 임차인들과 매일 마주치며 관리하고 운영하는 것이 쉽지만은 않다. 게다가 1층 상가가 장사가 안되면 그것도 보통 일은 아니다.

원룸·투룸을 겸한 상가주택(=점포겸용단독주택)이 없는 세종시를 제외하고는 대한민국 전국 대부분의 신도시와 택지지구내 상가주택(1층=상가, 2~3층은 원·투룸, 4층은 주인세대)이 있는데 1층 상가를 둘러보면 장사가 잘 되지 않는다는 것을 쉽게 목격할 수 있다. 상권형성이 안된 주택가에 위치해있기 때문이다.

따라서 선수들은 상가주택을 지어 곧바로 호구(?)들에게 매도해 시세차익을 노리는 경우가 많고, 상가주택으로 노후대비를 하려는 선수들은 극히 드문 것이다. 상가주택을 지어놓고, 1층 상가 월세를 1-2년 지원해주며 임대를 맞추고 2~3층 원룸·투룸 역시 월세를 지원해주면서 빠르게 임차를 맞춰 놓은 후 수익률이 얼마고, 들어가 살면서 월세를 받으며 평생 노후대비를 하라고 권하는 사람들이 있다면 이들은 선수라고 보면 된다.

최종 매수자는 낭패 볼 가능성이 높은 것이다. 상가주택에 거주하며 삶의 질은 급격하게 떨어지고, 1층 상가의 장사가 잘 되는지 매일 신경을 써야 하는 것은 물론이다. 노후에 급한 자금이라도 필요하면 환금성에 제동이 걸리기 쉬워 상가주택도 순수상가보다는 리스크가 덜하지만 초보자가 전재산을 올인해서 아파트를 다 팔고 섣불리 접근하기에는 난해한 측면이 있다.

그러나 무엇이든 예외는 있을 수 있다. 강남 가로수 길도 그랬고 어딘가에서 상가투자를 잘해서 좋은 결실을 맺는 분들도 분명 있을 것이다. 그리고 상가투자 시에는 양심 있는 전문가들에게 다양하게 조언을 구하고 철저하게 보수적으로 접근하면서 전문가를 포함한 여러 사람의 의견들을 경청해야 한다.

실제 상가투자를 하고 있거나, 해본 일반인분들의 의견까지 모두 종합하되, 일단 주거용부동산(=내가 살집 확실하게 장만 후)에서 확실한 안정을 찾은 후, 그래도 남는 여유자금이 있다면 우선적으로는 중소형아파트로 월세를 받는다는 생각으로 접근하는 것이 좋다. 이마저도 다 마스터가 된 고수들 위주로 충분한 가용자금 범위 내에서 신중하게 상가투자를 하는 것이 가장 현명한 방법이라고 본다.

-김부성, 부동산학박사 / [위기의 시대, 사야 할 부동산 팔아야 할 부동산] 저자

김부성 부동산富테크연구소 대표(http://cafe.naver.com/bootechhospital)

▲ 김부성 부동산학 박사, 부동산 富테크연구소 대표.  © SNS 타임즈

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